Маленькое исследование недвижимости

Многие знают, что недвижимость является одной из самых лакомых инвестиций. Я говорю не о покупке с целью последующей перепродажей через пару-тройку лет, когда недвижимость подорожает. Я говорю о получении пассивного дохода. Другими словами, сдача в аренду. Меня так же заинтересовала эта тема и я провел небольшое исследование, которое и предлагаю вашему вниманию. Сразу оговорюсь, что оно в известной степени поверхностное и на профессиональность ни в коей мере не претендует.

исследование недвижимости

Свое исследование я разделил на три составляющие. В первую очередь я посмотрел на недвижимость Москвы. В чем смысл исследования? Смысл заключается в поиске порога, при котором купленная частично в кредит (ипотеку) недвижимость способна оплачивать сама себя (выплачивать по займу) и приносить некий доход владельцу.

Итак. Как многие знают, наиболее интересной для сдачи в аренду являются однокомнатные квартиры, так как на них проще всего найти желающих. Причины такой популярности однушек вполне прозаичны и понятны – они банально дешевле любой другой. Рассмотрим однокомнатную квартиру приобретаемую с разными первоначальными взносами, а потом посмотрим сколько мы на ней можем заработать. Я взял для исследования типичную однокомнатную квартиру недалеко от метро Домодедовская, стоимостью 5.559.873 рублей.

Банковские условия на ипотеку: примеры

Банковские условия – ставка по ипотечному кредиту 12% годовых на 20 лет.

Вариант первый с 30% первым взносом.

  • Первоначальный взнос: 1 667 961.90 руб. (30%)
  • Размер кредита: 3 891 911.10 руб.
  • Ставка кредита: 12 % годовых
  • Срок кредитования: 20 лет
  • Кол-во платежей: 240
  • Ежемесячный платеж: 42 853.29 руб. или: 0.77% от стоимости квартиры
  • Полные затраты с учетом процентов: 11 952 752.33 руб. или: 214.98% от стоимости квартиры
  • Величина переплаты: 6 392 879.33 руб. или: 114.98% от стоимости квартиры

Довольно жесткие условия. 42 тысячи в месяц необходимо относить банку на протяжении 20 лет.

Вариант второй, первоначальный взнос 60% и срок выплат 15 лет.

  • Первоначальный взнос: 3 335 923.80 руб. (60%)
  • Размер кредита: 2 223 949.20 руб.
  • Ставка кредита: 12 % годовых
  • Срок кредитования: 15 лет
  • Кол-во платежей: 180
  • Ежемесячный платеж: 26 691.13 руб. или: 0.48% от стоимости квартиры
  • Полные затраты с учетом процентов: 8 140 326.84 руб. или: 146.41% от стоимости квартиры
  • Величина переплаты: 2 580 453.84 руб. или: 46.41% от стоимости квартиры

Куда более оптимистичные прогнозы. Но как и всех инвесторов нас в первую очередь интересует как быстро мы сможем вернуть свои деньги. И вот здесь становится по-настоящему грустно за наш рынок недвижимости, который действительно болеет чем-то серьезным и похоже неизлечимым. Аренда квартиры находящейся в том же районе и с тем же метражом едва-едва добирается до 26-30 тысяч рублей в месяц. Другими словами, иметь прибыль с такой инвестиции занятие довольно проблематичное. Это копеечные проценты окупаемости в год.

Банковские условия на ипотеку

Выводы

Первоначально я сделал для себя вывод, что для участия на рынке недвижимости для человека не обладающего лишними несколькими миллионами возможен исключительно вторичный рынок или вложения в “дом на бумаге”. Но вы скорее всего уже осведомлены, что случается с “домами на бумаге” в нашей стране. Итак, в лоб данная задача очевидно решения не имеет, что нисколько меня не удивляет. Было бы странно ожидать, чтоб в России работали теже механизмы, которые работают “у них”. Не те проценты, не те стоимости квадратных метров… да и отношение к аренде совсем другое.

Честно сказать, я сначала думал даже закрыть данную тему для себя в виду бессмысленности таких вложений для человека не обладающего избыточными денежными средствами, но поразмыслив решил, что сдаваться рановато. Во-первых, необходимо изучить (пусть так же поверхностно) рынок недвижимости в городах несколько отдаленных от ожиревших столиц. Во-вторых, не помешает посмотреть на инвестиции в недвижимость других государств, где порог вхождения на рынок в разы ниже нашего. За спрос денег не берут, а за изучение проценты платить не надо. А в-третьих, недавно я совершенно случайно наткнулся на кое-что, способное, если не отменить, то значительно видоизменить результаты моего исследования. Все три вопроса я планирую рассмотреть в ближайшее время и поделиться с вами результатами своих поисков.

Кстати, для своих рассчетов вы можете сэкономить себе время и использовать калькуляторы с ресурса irn.ru На нем вы найдете ипотечный калькулятор, калькулятор подсчета аренды, калькулятор стоимости квартиры… Информация с irn.ru подтвердилась мной, так как для первоначального получения входных данных я этими калькуляторами не пользовался. Вобщем, рекомендую.

О чем не было сказано

В данной статье ни слова не было сказано о таком важном правиле инвестора, как возврат вложенных средств. Другими словами, прибыль с инвестиций может считаться таковой только после того, как вы вернули вложенные средства. Как вы можете видеть выше, вернуть свои инвестиции на аренде квартиры в Москве будет довольно проблематично. Вопрос расчета возврата инвестиций и получения дохода заслуживает отдельного обсуждения и мы к нему обязательно вернемся.

ПОЛЕЗНЫЕ КАЛЬКУЛЯТОРЫ И КОНВЕРТЕРЫ

Понравилось? Поделись с друзьями ⇊